차 례 |

차 례

제1장 총칙

1. 목적(지침 제1조)	27

* 주택관리업자의 선정 기준 등(공동주택관리법 제7조제1항 외)	27

☞ 주택관리업자의 선정ㆍ재선정 절차	34

☏ 공동주택 위탁ㆍ수탁관리 계약 기간 관련 사항	36

* 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제25조 외)	37

* 분양ㆍ임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정	42

☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(영 제25조제1항제1호)	43

☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법	44

☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등	45

* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제13조, 영 제10조, 준칙 제76조)	47

2. 적용 대상 및 범위(지침 제2조) : 의무 관리 대상 공동주택	49

* 의무 관리 대상 공동주택의 범위(영 제2조)	51

☞ 집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격	52

* 주택관리업자, 공사 등 사업자의 선정ㆍ계약자와 적용 대상	52

☏ 공사 및 용역 등의 계약 주체 등	54

3. 전자입찰시스템(지침 제3조)	55

☞ 전자입찰방식의 적용 대상	55

☏ 민간이 운영하는 전자입찰시스템 이용	59

☏ 전자입찰방식 적용의 예외 규정	60

4. 입찰의 종류 및 방법 등(지침 제4조)	61

☏ 입찰의 종류와 낙찰 방법의 선택	61

☏ 승강기 유지ㆍ관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항	62

4 - 1. 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호)	64

가. 일반경쟁입찰 :	64

나. 제한경쟁입찰 :	64

☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수)	64

☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력)	65

☏ '관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표)	66

☏ 제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반자에 대한 행정처분 여부	67

☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부	67

☏ 제한경쟁입찰의 성립, 발주 기준 및 고시 위반의 효과	69

☏ 주택관리업자 선정 입찰 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항	69

☏ 제한경쟁입찰의 불성립 및 참가 자격 제한	70

☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(사업 실적, 자본금)	71

☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법	72

☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항	73

☏ 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등	74

다. 지명경쟁입찰 :	75

☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부	76

☏ 제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부	77

☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법	78

☏ 제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부	79

4 - 2. 제한ㆍ지명경쟁입찰 절차(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호)	79

☏ 승강기ㆍ어린이 놀이시설 부품 교체 때 제품 지정 가능	80

☏ 특정 제품을 지정하는 입찰의 적합성 여부	80

4 - 3. 수의계약의 대상 [별표 2] (지침 제4조제3항 관련)	81

☞ 수의계약의 대상 관련 주의 사항	83

☏ 수의계약의 의미	84

☏ 수의계약에 대한 사업자 선정 지침의 적용 범위	85

☏ 수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정 지침의 적용 범위	85

☏ 생활용품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부	87

☏ 보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정 지침 준수 여부	88

☏ 보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정 지침 적용 여부	89

☏ 보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항	89

☏ 수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준	90

☏ 수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간)	91

☏ 수의계약 대상(물품 구매, 공사ㆍ용역 등) 견적(서) 기준 등	92

☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법	94

☏ 용역 등 사업자의 선정 방법	95

☏ 수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우)	95

☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자	96

☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부	97

☏ 사업자 선정 입찰 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부	97

☏ 승강기 유지ㆍ관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간)	98

☏ 승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간)	99

☏ 수의계약의 대상인 생활용품(공산품) 등	100

☏ 추가 공사(계약 대상물 일부 변경)의 수의계약 가능 여부	101

☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부	102

☏ 주택관리업자의 경비ㆍ청소ㆍ소독 직영 가능 여부 등	102

☏ 제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기)	104

☏ 제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약 조건([별표 2] 제7호 단서)	105

* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호)	106

* 위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장)	106

✡ 입주자 등의 10분의 1 이상 이의 제기, 주택관리업자 입찰 참가 등	111

☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자	113

☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부	115

☏ 사업주체 선정 사업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등	116

☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자 등 10분의 1 반대의 효력	118

✡ 사업주체가 선정한 주택관리업자와 수의계약 할 수 있는지	119

☏ 알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부	122

☏ 승강기 유지ㆍ관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제	123

☏ 하자담보책임기간 중 승강기 제조, 설치 사업자 수의계약 여부	125

☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지ㆍ관리 용역 계약 체결	126

☏ 수의계약(300만원 이하)의 사업수행실적 평가 여부	126

5. 입찰의 성립(지침 제5조)	128

☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등	129

☏ (제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우	130

6. 입찰의 무효(지침 제6조)	131

☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우	133

☏ 입찰 가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법	134

☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우	135

☏ [별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰	136

☏ 입찰 담합 의혹 유찰, 입찰 가액의 상한ㆍ하한 제시 여부	136

7. 낙찰의 방법(지침 제7조)	138

☏ 최저가낙찰제 및 최고가낙찰제의 문제점 보완 방법	139

☏ 동일 가격ㆍ동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우	140

☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정	141

☏ 내정 가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부	142

8. 입찰서 제출(지침 제8조)	143

☏ 전자입찰방식일 경우 입찰서 등 서류 제출 방법	143

☞ 입찰서 제출, 입찰 참관, 입찰 과정의 의의 등	145

9. 입찰서의 개찰(지침 제9조)	146

☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항	147

☏ 전자입찰의 “개찰”의 의미	149

☏ 투찰함 없는 입찰 및 비공개 개찰의 효력 여부	149

10. 낙찰자의 선정(지침 제10조)	150

☏ 낙찰자 선정 후 제출서류 수령의 적합 여부	151

☏ 다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자)	152

11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조)	154

☞ 주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개	155

☏ 공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개	156

☏ 인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트)	157

* 주택관리업자, 용역 등 사업자 선정 결과를 공개하는 곳	158

* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개 관련 규정	159

* 계약서의 공개(공동주택관리법 제28조)	160

12. 재공고(지침 제12조)	161

☏ 재공고 가능 여부(3인의 유효한 입찰 참가)	162

☏ 낙찰자 결정 방법(추첨 또는 재공고 대상 여부)	163

☏ 입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제	164

13. 적격심사제 운영(지침 제13조)	165

☏ 적격심사표 적용 문제	167

☞ <참고하세요!> 적격심사표, 세부 배점 간격의 적용	168

☏ 적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수')	169

☏ 적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체)	169

☏ 주택관리업자 및 사업자 선정 지침을 위반한 경우의 효과	171

제2장 주택관리업자의 선정 (지침 제14조 ~ 제21조)

(제2장) 주택관리업자의 선정 VS (제3장) 공사 및 용역 사업자 선정	173

14. 주택관리업자 선정 입찰공고 방법(지침 제14조)	177

☏ 사업자 선정 공고 주체 및 관리사무소장의 겸업 여부 등	178

☏ 사업자 등 입찰공고와 선정 결과 공개 홈페이지 등	179

15. 주택관리업자 선정 입찰공고 시기(지침 제15조)	182

16. 주택관리업자 선정 입찰공고 내용(지침 제16조)	183

☏ 전자입찰 때 입찰서(구비 서류 포함) 제출 관련 사항	190

☏ 입찰서의 제출 방법(전자입찰방식)	191

17. 주택관리업자 선정 입찰 현장설명회(지침 제17조)	192

☏ 전자입찰 및 현장설명회 등의 문제점	193

☏ 일부 입찰 참가자 대상 사업제안설명회 개최 등	195

18. 주택관리업자 선정 입찰 참가 자격의 제한(지침 제18조)	196

☞ 참가 자격의 제한 관련 참고 사항(주택관리업자)	197

☏ 주택관리업자 선정 지침 제18조제1항 ‘입찰공고일 현재’의 의미	198

☏ 주택관리업자 선정 입찰 기준ㆍ방법 등	199

☏ 입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부	200

☏ 입주자 등의 이의 제기, 입찰의 성립 여부(주택관리업자 선정)	201

* 입찰 참가의 제한(법 제7조제2항, 영 제5조제3항ㆍ제25조제4항)	202

☏ 발전 기금을 제공하기로 한 입찰	203

☏ 주택관리업자의 영업 지역을 제한할 수 있는지	204

☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한이 가능한지 여부	204

☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 여부, 입찰 서류 보관자	206

☏ 주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항	206

☏ 주택관리업자의 등록 자본금의 변경 신고 등	207

19. 주택관리업자 선정 입찰의 제출서류(지침 제19조)	208

☏ 제출서류(그 밖에 입찰에 필요한 서류 등) 관련 사항	209

☏ 제출서류를 구비하지 않은 사업자의 입찰(무효 여부)	210

20. 주택관리업자 선정 입찰가격의 산출 방법(지침 제20조)	211

☏ 입찰가격 산출 방법 및 기준, 입찰 가액 표기 방법 등	211

☏ 입찰가격 산출 방법 및 기준(월별 위탁관리수수료 1원 등)	213

☏ 입찰가격 산출 방법의 적합성 여부 등	214

21. 주택관리업자 선정 계약의 체결(지침 제21조)	215

제3장 공사 및 용역 사업자 선정

22. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 방법(지침 제22조)	217

☏ 용역 등 사업자 선정 공고의 명의자	217

☏ 관리사무소장이 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 여부	218

☏ 관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자를 선정할 수 있는지	219

23. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 시기(지침 제23조)	219

☏ 입찰 참가 서류의 제출 시기 및 현장설명회 등	221

☏ 현장설명회 참여 사업자가 없을 경우 재공고 여부 등	222

24. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고의 내용(지침 제24조)	223

☞ 입찰공고 내용 중 사업 개요 관련 주의 사항	223

☏ 입찰공고 내용의 적합성 여부(사업 개요)	229

☏ 입찰 참가 자격에 관한 사항 입찰공고문에 제시하여야	231

☏ (공사ㆍ용역 등) 적정성 자문 기관(지침 제24조제5항의 적용 범위)	231

☏ 가용 예산이 한정되어 있는 경우(입찰가격의 상한 공고)	232

☏ 사업자 선정 때 예정 가격 이하 입찰자의 선정 여부 등	233

25. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 현장설명회(지침 제25조)	234

☏ 현장설명회 관련 입찰 자격 공고문에 명시하여야	235

* 입찰공고 및 현장설명회 관련 규정	236

☏ 입찰 참가 자격에 관한 사항(현장설명회 참석 조건)	238

26. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 참가 자격의 제한(지침 제26조)	239

☏ ‘입찰공고일 현재’의 의미(사업자 선정 지침 제26조제1항)	241

☏ 사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부	242

* (화재보험 등) 보험의 가입(준칙 제72조 외)	242

☏ (공동주택) 화재보험 입찰 참가 자격(친족, 가족)	244

☏ 보험사업자 선정 등 보험계약 관련 사항	245

☏ 보유 기술자 제시 및 평가 산정 관련 사항	246

☏ 사업자 선정 지침 중요 조문의 해석(입찰공고 기간, 사업 실적 등)	247

☏ 제한경쟁입찰 방법의 경우 사업 실적의 제한	252

☏ 경비ㆍ청소 등 용역 사업자 선정(관리주체 관리 공동주택)	253

☏ 위탁관리 방법인 공동주택 경비, 청소 업무의 자치관리 여부	254

☏ 입찰 과정에 수정(또는 변경) 견적서 받을 수 없어	254

☏ 하도급 금지 관련 입찰 참가 자격 제한의 적합성 여부	255

* 입찰 참가의 제한(법 제7조제2항, 영 제5조제3항ㆍ제25조제4항)	256

27. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 제출서류(지침 제27조)	257

☏ 입찰 참가자(대리인 포함)의 제출서류 관련 사항	258

☏ 적격심사제 제출서류(신용평가 등급 확인서 등)	260

☏ 적격심사제 평가 항목별 제출서류(행정처분 확인서)	262

28. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 입찰가격 산출 방법(지침 제28조)	263

☏ 입찰공고 내용(입찰가격 산출 방법 및 기준 등 유의사항)	263

☏ 경비용역비의 범위	264

29. 공사 및 용역 사업자 선정 계약의 체결(지침 제29조)	264

☏ (입찰에 의한 낙찰자 선정 후) 계약을 체결하지 않는 경우	266

☏ 낙찰자 사정(사업자가 계약 포기)으로 낙찰 무효된 경우	267

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

30. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정(지침 제30조)	269

☏ 잡수입 관련 사업자의 선정과 계약 주체 등	269

✡ 알뜰시장을 개설하게 하고, 사용료를 받을 수 있는지	271

☏ 어린이집의 임대에 동의하는 비율, 임대 절차	274

☏ 어린이집(공동주택의 복리시설)의 운영자 선정 방법	275

☞ 어린이집의 임대 및 위탁 등(준칙 제66조)	277

제5장 보증금 등

31. 입찰보증금 등(지침 제31조)	279

☏ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분	281

☏ 보증서의 의미와 보증서 제출 방법	282

☏ 입찰보증금 납부 방법의 제한 가능 여부	283

32. 하자보수보증금(지침 제32조)	284

☏ 하자보수보증금 예치 및 면제(지침 제32조) 관련 사항	284

☏ 일반 공사 하자보수보증금을 사용하는 사업자 선정 방법	286

* 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조	286

33. 보증금의 반환(지침 제33조)	287

☞ 하자담보책임기간 관련 주의 사항	288

☏ 낙찰자가 계약 포기할 경우 입찰보증금 처리 등	288

☏ 사업자 선정 지침의 보증서, 보증보험 증권 의미	289

제6장 보고 등

34. 보고ㆍ발급(지침 제34조)	290

☏ 위탁 발급한 행정처분 확인서 인정	290

☏ 주택관리업자 선정 행정처분 배점(관리 세대수) 문제	291

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정

35. 지정 기준(지침 제35조) ~ 41. 업무의 위탁(지침 제41조)	293

42. 재검토 기한(지침 제42조)	295

부칙(국토해양부 고시 제2010 - 445호, 2010.07.06.)	295

부칙(국토해양부 고시 제2012 - 600호, 2012.09.11.)	296

부칙(국토해양부 고시 제2012 – 885호, 2012.12.12.)	296

부칙<국토교통부 고시 제2013 - 056호, 2013.04.12.>	297

부칙<국토교통부 고시 제2013 - 356호, 2013.06.28.>	297

부칙<국토교통부 고시 제2013 - 854호, 2013.12.23.>	297

부칙<국토교통부 고시 제2014 - 216호, 2014.04.29.>	298

부칙<국토교통부 고시 제2014 - 393호, 2014.06.30.>	298

부칙<국토교통부 고시 제2015 - 322호, 2015.05.22.>	298

부칙<국토교통부 고시 제2015 - 784호, 2015.11.16.>	298

☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 의미	299

☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 적용 대상	300

☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 해석	301

☏ 수의계약의 대상(계약 금액 300만 원 이하) 및 부칙 제2조	302

부칙<국토교통부 고시 제2016 - 636호, 2016.09.29.>	303

부칙<국토교통부 고시 제2016 - 943호, 2016.12.30.>	303

부칙<국토교통부 고시 제2018 - 614호, 2018.10.31.>	304

☞ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 위반자에 대한 행정처분 등	305

부 록

부록 1: 주택관리업자 및 사업자 선정 지침(제2016 - 943호)	307

【별표 1】 (제4조제2항 관련) 입찰의 종류 및 방법	326

☞ 과도한 제한의 의의(제한경쟁입찰의 제한 조건)	327

【별표 2】 (제4조제3항 관련) 수의계약의 대상	332

【별표 3】 (제6조 관련) 입찰의 무효	336

【별표 4】 (제2장 관련) 주택관리업자 선정 적격심사제 표준 평가표	339

【별표 5】 (제3장 관련) 공사 사업자 선정 적격심사제 표준 평가표	342

【별표 6】 (제3장 관련)  용역 등 사업자 선정 적격심사제 표준 평가표	345

【별표 7】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정 방법	348

【별지 제1호 서식】 (제8조제1항 관련) 입찰서	350

【별지 제4호 서식】 (제34조제2항 관련) 공동주택 관리 실적 증명서	351

부록 1-1: 주택관리업자 선정 적격심사제 표준 평가표에 따른 세부 배점표	352

부록 1-2: 공사 사업자 선정 적격심사제 표준 평가표에 따른 세부 배점표	354

부록 1-3: 용역 사업자 선정 적격심사제 표준 평가표에 따른 세부 배점표	356

부록 2: 질의ㆍ회신(국토교통부 - 20181031 지침 FAQ 수정)	358

부록 3: ‘사업자 등’ 계약 주체 관련 질의ㆍ회신 모음	369

☏ 공사 및 용역 등 사업자 선정ㆍ계약자	369

☏ 공사 및 용역 등 계약의 주체는 누구인가요?	369

☏ 관리주체란 누구이며, 계약의 주체는 누구인가	370

☏ 주택관리사 배치 일몰제 및 사업자 선정ㆍ계약 주체	371

☏ 위탁관리 방법인 경우 공사 및 용역 사업자의 계약 주체	372

☏ 공사 및 용역 사업자 선정, 계약 당사자	373

☏ 용역 등 계약 당사자 인감 사용 관련 사항	374

☏ 위탁관리 방법인 경우 사업자 선정 등 계약 당사자	375

☏ 주택관리업자 및 사업자 선정에 따른 계약자	376

☏ 사업자 선정(관리주체의 입찰 참가 제한 여부)	376

☏ 주택관리업자 및 사업자 선정 지침의 관리주체	377

부록 4: 적격심사제 관련 질의ㆍ회신 모음	379

☏ 적격심사제 시행 및 평가표에 관한 사항	379

☏ 기술인력 및 장비 보유 실적 산정 방법	380

☏ 낙찰자 결정 방법에 관한 사항	381

☏ 주택관리업자의 관리 실적에 관한 사항	381

☏ 재활용품 수집 사업자의 최고가낙찰제 선정 여부	382

☏ 기존 용역 사업자의 재선정 여부	383

☏ 낙찰 방법의 적용 및 동일 평가 점수 입찰자의 처리	383

☏ 사업자 선정 지침 [별표 1]에 의한 지명경쟁입찰 방법	384

☏ 적격심사제로 주택관리업자를 선정할 수 있나요?	385

☏ 적격심사제 ‘협력업체와의 상생 협력’의 문제점	386

☏ 총액 입찰제 등에 관하여......	387

☏ 적격심사제 표준 평가표의 변경 시행	389

☏ 적격심사제 적용 절차 등	390

☏ 적격심사제 준비 관련 관리규약 개정의 적법성	391

☞ 공동주택관리법에 따른 과태료 부과에 대하여 다투는 방법	392

☞ 공사 및 용역 등 사업자의 ‘선정과 계약의 주체’는 누구인가	394

주택관리업자 및 사업자 선정 지침의 연혁	400

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